二十年地价疯涨，浇灭奥克兰人的“后院梦”

最新数据显示，奥克兰数十个郊区中，只有两个实现了“后院梦”——这个占地四分之一英亩（一千平方米）的梦想。

但专家们对新西兰人“后院梦”说法提出了质疑，City Sales常务董事Martin Dunn称这也许是“20年前就消失了的梦想”。

新西兰房地产协会(Real Estate Institute of New Zealand)的数据显示，奥克兰地区房地产面积减少了9%，年度土地面积中位数从1999年5月的745平方米，降至今年5月的675平方米。这是基于房屋销售面积中位数计算的。

数据显示，只有北岸的Greenhithe和西奥克兰的Titirangi这两个郊区的土地面积中位数为1012平方米，相当于四分之一英亩。数据还显示，奥克兰每平方米土地的价格在20年内上涨了两倍多。

相比之下，奥克兰中部的Ponsonby面积最小，中位数为341平方米，较1999年的384平方米下降11%。南奥克兰Papakura的面积出现了过去20年来的最大降幅，土地面积中位数从1999年的749平方米下降了30%，至523平方米。“后院梦”之王Greenhithe面积也大幅下降，从1414平方米下降28%。Flat Bush面积紧随其后，下降26%，从553平方米，至411平方米。

该协会首席执行官Bindi Norwell 表示，高昂的土地价格、奥克兰统一规划（the Unitary Plan）以及人们对公寓和连栋住宅态度的转变，都压低了地块面积。

她表示，在截至2013年4月的一年里，奥克兰各地的公寓销售占总销售额的比例从9%升至2018年4月的12%。“对于那些想继续追逐‘后院梦’的人来说，很多人已经选择离开奥克兰，因为其他地方的土地要便宜得多。”Hobsonville Point和Stonefields等较新的郊区没有被纳入数据。

这些数据还揭示了过去20年每平方米土地价格的飞涨。数据显示，在过去20年里，奥克兰地区每平方米土地的价格上涨了350%，从1999年5月的12个月里的324纽币，上涨至2019年5月的12个月里的1457纽币。

“由于地段面积趋于下降，土地价格也相应上涨。因此，Ponsonby不仅是奥克兰每平方米面积最小的地区，而且从每平方米土地价格来看，它也是最贵的郊区，这并不奇怪。”

Norwell说，奥克兰中区房价自1999年以来增加了494%。1999年土地成本每平方米957纽币，而现在，类似的区域如Māngere East，需要5681纽币每平方米。

过去20年，地价涨幅最大的郊区是Flat Bush，从1999年5月12个月里的346纽币，至2019年5月的12个月里的3040纽币，上涨了779%。排在第二位的是fringe Point Chevalier，从413纽币上涨了577%，至2794纽币；Beachlands从230纽币上涨了513%，至1409纽币。

Manukau City的Flat Bush是上世纪90年代创建的一个新郊区，奥克兰东南部的海滨有多个开发项目。

Norwell说，Pt Chevalier的崛起得益于其毗邻奥克兰市中心，以及动物园和西部温泉湖畔公园等设施。“Pt Chevalier的每平方米租金比附近的Ponsonby和Grey Lynn郊区更便宜，但它离CBD并不太远，离高速公路也很近。”

城市问题游说议员团体Greater Auckland的负责人Matt Lawrie对上述数据并不感到意外。“很长一段时间以来，房屋一直在变小。即使是绿地的开发者也发现，更小的面积可以获得更好的回报。如果没有需求，这就不会发生。世界各地都是一样的。”

他说，奥克兰是一个有吸引力的居住地，所以人们愿意接受以较小的房产作为交换。

Dunn表示，到他家做客的人对他的“大花园”发表了评论。他的家占地500平方米。“我长大的地方是这里的两倍大。‘四分之一英亩土地’是一种幻想，我甚至认为人们不再渴望它了。”

至于价格，他们不会下降——奥克兰的住宅市场“绝对不可避免”将再次腾飞，因为这个国家无法跟上新建筑的步伐。移民没有改变，也不会改变，因为技术性和非技术性行业都存在劳动力短缺。“这与LVR、储备银行或其他限制措施无关。这只是市场力量在起作用。”

OneRoof的Catherine Smith表示，数据合作伙伴Valocity的研究发现，大奥克兰地区只有15%的房产面积在1012平方米或以上，而Manukau的这一比例降至10%。

“这是人口密度的必然结果，人们会为了更方便的通勤而牺牲空间，但这并不新鲜。”一些面积最小的住房位于奥克兰最古老的地区，那里的房子挤在一起，以靠近市中心。或者随着“城镇”的逐渐靠近，大地产的老房子在几代人里逐渐被细分。”

如今有了新规定：密集的开发项目须确保房屋获得阳光和私人户外空间。研究显示，39%的奥克兰人不再认为后院是必不可少的。

Smith说，“四分之一英亩土地”在农村地区很常见，但即使是在农村地区，也只有大约一半的房产面积达到或超过四分之一英亩，这与新西兰人认为奥克兰以外的每个人都有“四分之一英亩梦想”的说法相反。