华人出租商铺10年,竟要退还$24万租金,在新西兰“不懂合同”很危险

华人出租商铺10年,竟要退还$24万租金,在新西兰“不懂合同”很危险
Photo by Mike Petrucci / Unsplash

对于许多搞投资的朋友而言,商业物业出租是一个相当有价值的渠道。

不过和一般的住宅租约不太一样,商业物业的租约往往一签就是几年甚至几十年,所以租约中的各个条款更是需要逐一仔细斟酌,否则很容易会导致损失,甚至造成“业主给租客打工”的倒挂局面。

于是,如何设计自己的租赁合约,成为了每位投资者的必修课。

华人出租主街旺铺,10年后竟要退还24万租金

MC律师事务所的汪君尊律师分享了一个她曾经接手过的案例:

一位华人老先生早年在一条比较有名的主街上买了四个店面,其中一个租给了银行,另外三个则分别租给了运动用品店和邮局等。

一般来说,房东们都挺喜欢银行这种租客——他们不但会把店面装修一番,还会有安保等配备。

而且这家银行还主动出钱请律师设计了租约,态度很积极,老先生一下飞机就直接过去签了合同,还对这个安排很满意。

老先生是懂点英文的,他觉得银行既然给他做了租约了,于是便没再另外找律师,直接在合同上把租金金额和地址改了一下,就给其他租客签了。

后来一晃十年过去了,老先生想卖掉这几个店面,把还未到期的租约转给下一任业主。

谁知这时银行租客给他发来一封律师信,说老先生得给银行退还20万纽币的租金。当时老先生直接傻眼了。

合同暗藏保护条款

银行租客在律师信上说:“过去10年新西兰的经济十分糟糕,所以在这期间,我们付你的租金有6年是远超市场水平的,希望你退还差额。”

老先生不知道,当时银行设计的合同里有一个保护条款,写明“如果有任何一年/任何一个月的租金高于市场标准,租客拥有租金差额的追溯权”。

假设租客每年租金是10万,但其中有6年的市场租金水平其实是6万,相当于房东需要退还这6年的差额,合共24万纽币

因为老先生当时直接把这份租约改了一下便给了其他三家店签,换句话说,他在转售前还有总共有四份租金需要退还。

商业物业出租须知

上面提到的实际上是比较少见的案例,不过在商业物业租赁的租约设计上,房东的确有许多方面需要留意。

业主可以通过对以下几个方面进行设置,保障业主的出租收入:

  • 商业物业租约的形式;
  • 租金及如何调整租金;
  • 运营支出;
  • 装修及维护;
  • 租约到期时要如何安排。

“不完善”的租赁模板

首先要关注的就是商业物业租赁的模板——如果各位拿到一份模板合同后,直接把时间租金这些信息统统往上填完就签名,那么很可能会和前面的老先生一样吃亏。

汪律师介绍,通常的租约有“律师公会”、“Property Council”以及“政府部门”制定的三种模板。

但这三种模板本身都并不完善,业主需要中介或律师根据物业用途等方面对条款进行微调,才能保障自己作为房东的权利。

汪律师提醒,如果房东手上同类型物业较多,可以考虑设定专属于自己的租约模板,减少谈判成本。

相反如果租客是连锁企业,对方可能也有自己的专属条件,可谈判的条款相对比较少,业主在和租客对接前可以做好预判,避免投入过多不必要的谈判成本。

“租金”不只是“铺租”

确定了租约的条款后,下一步就是设置租金了。

有些朋友出租的物业是路边店面,收取的一般是基本租金加GST和杂费,想调租只能靠合约里的调租条款。

但在商场里面的店面常常会有些不同,除了“基本租金”外还需要将营业额的一部分(相当于提成)交出来,作为享受了商场装修或者集体广告等服务的费用。

有些租客可能前期不能承担太高的租金,这种模式有助于先将他们吸纳进商场内,待日后生意做起来后,实现租客和业主共赢。

此外,如果业主希望不断升级自己的物业,让里面的商家有更好的经营环境,也可以在租约里做相应的设置。

何时调租?如何调租?

租金设置好之后,业主们还需要留意的是调租方面的条款。

值得注意的是,调租的频率最好比较适中,否则频频调租使得租客不堪重负,撤场离开,最终有损失的还是房东。

而且,调租并不意味着一定是“上调”,像一开始华人老先生签的租约里,租金“跟着市场涨跌”,最后导致业主需要给租客退还多收的租金,便是一个很现实的例子。

汪律师提醒,业主在设置调租相关的条款时,一定要了解清楚可能存在的风险。

隐藏的开支——运营升级费用

此外,业主在运营一栋商业楼时,往往需要对物业状况进行维护或者升级,一方面可以让租客有更好的环境,另一方面也能让物业保值甚至升值。

而且商业租约的周期一般比较长,某些需要维护升级的项目可能在签约初期都还未出现(如电动车充电桩),开销往往还相对较大,所以业主在签合约的时候必须考虑到这些可能性,在设计时就把费用分摊的问题处理好。

汪律师表示,商业租赁中最常见的纠纷往往都是和维护和损坏有关,而且这些纠纷往往在法律上是难以界定相关责任的,所以业主们除了在合同初期做好设计,最好还是买好保险,以备不时之需。

保留还是清除——租客的装修该怎么办?

最后,业主们需要关注的还有装修问题。

一些租客在进场时可能会对物业重新装修一番,业主有时也会在这方面给予一些财务上的支持。

不过当租户撤场时这些装修何去何从,则是业主必须要考虑的一个问题。

汪律师说,有些业主可能会选择划掉合同上“必须恢复原状”的条款,所有装修直接留给业主。

而这样做的风险在于,随着现在建筑成本飙升,要是下一任租户不满意这些装修,要求业主拆掉才租的话,这笔钱可不是开玩笑的,拆除和丢弃建筑废料的开支分分钟得上百万纽币

汪律师介绍,租客撤场将物业恢复原状时,有时会对附近商家带来影响,或者是施工完之后未能满足业主要求。

实际上业主能够在租约里提前设计,要求由业主自己安排撤场清理的业务,账单由租户支付即可,既保障了业主利益,也规避了其他一些衍生的法律风险。

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