新西兰房地产激进改革方案出台：“向房价开战”

指望国家党上台后推升房价的人彻底失望了。随着今天（7月4日）“新六条”的出台，房产部长Chris Bishop已经成为打压房价的“第一元凶”。这进一步证明，他此前表态希望房价下跌，绝对不是说说而已。他不但做了，而且相当“激进”。

“激进”的改革方案出台

今天新西兰新闻标题：“Chris Bishop推出了激进的土地使用和规划改革方案”。

新西兰报刊今日封面：“Bishop向房价开战”。

这些报道都围绕着Chris Bishop今天所推出的“新六条”。

这六项重大变革，旨在大幅增加全国新建房数量。

其中最醒目的是取消公寓最小面积和阳台要求，以及允许城市向外扩张。

有人担心，“鞋盒公寓”将大量回归。

这些变革包括：

* 为一级（Tier 1）和二级（Tier 2）地方议会设定住房增长目标；

* 新规定要求允许城市向外扩张；

* 加强《国家城市发展政策声明》（NPS-UD）中的密集化条款；

* 新规定要求地方议会在城市中启用混合用途开发；

* 取消房产开发最小面积和阳台要求；

* 新条款使中等密度住宅标准（MDRS）对地方议会来说是可选项

住房增长目标将要求地方议会划定开发区域，以随时满足至少30年的住房需求，而不是目前的3年。

Chris Bishop在一份声明中说，这些变革将释放更多土地用于房地产，消除不必要的规划障碍。

“这确保主要城市地区有充足的土地开发机会。

“政府既反对城市只能向外扩张的观点，也反对密度是解决一切问题的观点。”

城市应该向外扩张（长大）还是应该向密度化发展（长高）是新西兰多年以来的争议。

反对城市越长越大的认为，城市铺得太开，不利于公共交通建设和基础项目投资，降低生产效率。

反对城市越长越高的人认为，大量密集化发展会产生新的贫民窟，并造成生活质量下降。

Chris Bishop目前的改革方面是希望两者都兼顾，而不是只取一种。

他说，“我们将要求在主要交通走廊周边而不仅仅是快速交通沿线提高建筑密度，简化‘快速交通’的定义，以避免冗长乏味的争论，明确中心区和快速交通周边‘步行范围’的定义，澄清允许地方议会避免启用密集化的规则。”

“鞋盒公寓”要回归

此外，他表示，取消建房最小面积和阳台要求，将废除一些地方议会的规定。

这些规定“大幅增加新公寓的成本，限制了低成本公寓的供应”。

这意味着今后在新西兰，新公寓的最小面积将由市场决定，而不是地方议会决定。

这很可能会再次引起争议。

但Bishop将在演讲中为他的改革辩护。

“人们经常向我抱怨‘鞋盒公寓’，是的我也同意，这种公寓并不适合每个人。但你知道，什么比‘鞋盒公寓’更小吗？……（没房住的时候）一辆汽车或一间应急住房汽车旅馆。”

“鞋盒公寓”形容房子小得像一个鞋盒子。

下面这个图就是典型的“鞋盒公寓”，进门一张床，厨房灶台在一旁，吃喝拉撒似牢房……

大概十几年前，新西兰因为建造了太多“鞋盒公寓”，造成很多不满。政府才出台了最小面积的规定。

现在，终于被新西兰联合政府改了回去。

他说，“2015年的数据显示，在奥克兰市场，阳台尺寸要求使每套公寓的成本增加了4万到7万纽币。”

以奥克兰现行单间公寓为例，不同区域的最小建筑面积规定从30-40平方米不等，最小阳台面积则为8-10平方米不等。

NZ Herald今日标题，也有点吓人：

看来，房产部长是铁了心要先完成总理的KPI再说。

“香肠联排房”的未来

这些变革在支持开发的一方也将引发争议。

政府正在履行国家党和行动党的联盟协议，允许市议会自行决定是否采用前政府制定的中密度住宅标准（MDRS，俗称“香肠联排规则”）。

作为中密度住宅标准下的一个现象，这类“香肠联排房”（sausage flat）正在奥克兰地区大量出现。

Bishop今天表示，所有地方议会都需要就是否在城区保留、修改或取消中等密度住宅标准进行投票。

如果某个市议会投票决定修改或取消MDRS，只要在同一计划变更中落实新政府的其他支持开发政策，就可以这样做。

但他同时强调，住房增长目标（满足30年需求）将是强制性的。

这才是核心，今天这次“洗牌”最大的变化，与正在开发的土地有关，而非开发本身。

囤地商人要哭了

新西兰Tier 1和Tier 2级地方议会，涵盖了最大城市的24个市、区和联合议会，包括奥克兰、惠灵顿、基督城等大城市，以及陶朗加、汉密尔顿、但尼丁等较小城市。

释放土地是国家党在大选时的承诺，当时该党宣布将退出与工党的两党住房协议。

工党的版本由前住房部长Phil Twyford的标志性住房政策《国家城市发展政策声明》（NPS-UD）规定，要求市议会为未来30年的住房需求做规划，但仅要求市议会在任何时候为满足未来三年需求的“可行开发容量”进行“实时分区”。

“实时分区”意味着根据合法有效的计划，土地可用于住房开发；

而“可行开发容量”是指开发商在商业上可行地建造并获利的住房容量。

现在，Bishop对该政策增加了两个细节，使其更加有力。

Bishop的改革要求市议会尽快调整“实时分区”，以满足未来三十年而非三年的“可行开发容量”，从而释放出更多空间。

“实际上，这将为市场带来大量开发机会，随着时间推移，降低土地价格和住房成本。”他在今天的演讲中说。

30年住房增长目标将在更新版NPS-UD中设定，其中包括计算需求目标的方法。

市议会需要证明他们是否达到这些目标。

部长决定政策设置，但不参与具体数字的制定。

在设定30年目标时，政府要求市议会在评估所需分区住房数量时，使用“高需求”选项进行预测。

Bishop认为，这将阻止市议会低估住房需求。

总结：抛弃幻想 迎接新常态

上个月，住房部长Chris Bishop发表了一番罕见言论，预示了一个新常态的开始。

他表示，就算这会让目前的业主感到不安，但他仍然希望看到平均房价继续下跌。

有分析指，这番言论对于新西兰政客而言也是相当罕见的，尤其是一个在任的房产部长。2020年，时任总理Jacinda Ardern表示她希望看到房价小幅上涨——即使当时工党政府在竞选时是打着“让住房更加实惠”的大旗，但她也只愿说希望房价“保持温和”。所以当Bishop称，“普通房价太贵，政府正努力让房价变得更便宜”，直言“房价应该下跌”，也是相当不寻常了。从政治上看起来，国家党似乎不希望房价上涨导致成为对手攻击的武器。

“我们让住房变得更可承受。”将是这轮的话术核心。

新西兰网友今日高赞评论：

“有没有人认为政府会增加基础设施，为城市边缘这些新的开发项目提供基础服务？仅仅是为主干道和高速公路增加车道？你知道这是不可能的，对吧？这是新西兰！”

“新西兰每晚都有200多万张床位空置，我们真的有住房危机吗？不，我们有公平危机。在拥堵的高速公路尽头没有灵魂的新郊区建造盒子房，并不是解决问题的办法。”

“新西兰的问题在于有太多人依赖福利不上班。政府现在要搞大量廉价房，但最终却要纳税人来买单，而且政府越来越少提供激励措施鼓励人们自食其力。勤奋工作的人不得不更加努力工作，并为那些不工作的人支付更多的税款。当一个人通过领福利，每周轻松到手1000纽币时，谁还会愿意去做最低工资税后仅926纽币？这才是新西兰真正的问题所在……”

Reference：
https://www.nzherald.co.nz/nz/politics/government-to-flood-cities-with-more-housing-by-liberalising-planning-rules/K4LYY3G54BF5TIDRWTUEEOGYEU/#commenting-widget
https://www.newshub.co.nz/home/politics/2024/07/housing-minister-chris-bishop-reveals-six-major-changes-to-flood-country-with-new-homes.html