新西兰房产 - 看新西兰 (Page 9)

新西兰知识

如何在新西兰终止合同？

新西兰是一个法治社会，重合同守信誉，在道德与法律的双重约束下，通常重大违反合同的事情较少发生，因为无理由打破合同的一方将付出比较大的成本。当然，合同既然是甲乙双方所约定，自然也有一些办法，可以来终止；不论终止合同的原因是什么（天灾人祸、市场变迁、偶然意外），都需要遵循一些程序，以保证合同的终止在双方知情、且双方损害都最低（至少低到双方都可以接受）。那么，在新西兰，作为合同的一方，若想终止合同，应该怎么做？合同总有期限一份合同总有期限、或者有触发终止的条件，若合同已经完全执行，各方都履行了合同中的权利和义务，实际上双方就均不再对合同具有进一步执行的义务了。这种是最简单的，也就是所谓的“合同到期”，跳出去了也就跳了。确定是否有解除合同的条款任何一份合同都会有触发解除的条款，无论是条款宽松或者是严苛。新西兰签订的合同是可以撤销或者接触的，实际就是恢复双方在签订合同之前的状态。如果合同本身没有解约的条款，你可以与另一方协商看能不能解除掉。当然了，站长的建议是，没有解约条款的合同本身就是有点“奇葩”，不要签。确定是否有终止合同的法律权力可以说几乎所有的合同都能够在

新西兰新闻

新西兰央行宣布取消购房贷款比LVR限制至少12个月时间

适度的通货膨胀，有助于经济发展；过快的通货膨胀，则会让国民感觉到生活成本快速增加；但无论如何，通缩，都是让各国央行最为担心的事情。在疫情肆虐全球的当下，各国的经济都受到了相当严重的打击，作为以第三产业作为经济支柱的新西兰，也不例外。由于失业比例快速上升，居民消费意愿严重下降，实体经济的表现萎靡不振，自然也会带动房产市场的下行。由于潜在的房价下跌风险，让新西兰的各大商业银行更愿意缩紧银根，不愿意放贷给购房者；新西兰央行看到了其中的潜在风险，所以，储备银行在今天（2020年4月30日）晚间紧急出手，宣布将目前实行的20%的LVR临时取消至少12个月的时间。同时，新西兰央行还允许各大商业银行将还不起贷款的客户的还款期宽限最多六个月的时间，而不必将这些客户的贷款归类为“不良贷款”。几年前，为了限制房价快速上涨，新西兰央行引入了 LVR 制度，也就是 Loan to Valuation Ratio （贷款比率），在最严格的时候，央行要求购买房产的贷款者，至少要自付20%的首期款才可以购房（也就是银行最多只能借给贷款者80%的房款）。商业银行一直在严格遵守这个规定，并且在市场风险偏向下

新西兰知识

房产买卖时，土地所有权文件的 Caveat 字样表示什么？

在新西兰的房产土地买卖过程中，如果卖家的房产文件上有 Caveat 的字样，买家务必要小心，这表明有第三方（除去买卖双方以外的其它方）向这块土地提出了一个“警告”或者说叫“知会”、“知会备忘”。在新西兰和澳大利亚，“知会”是在注册的土地产权证书上的法定通知，第三方（也可称作备忘人）对这块土地的拥有权益提出了警示或者是声明通告。这个 Caveat 存在的意义主要是防止土地所有人（也就是当前的卖家）在第三方（备忘人）不知情的情况下，转换土地产权或者以其他方式处理土地。最常见的情况就是防止“一房多卖”的情况，因为新西兰的房产交割通常是确定价格后，宣布 unconditional ，这时买家要把定金（通常是10%）转入卖家中介、律师甚至是卖家个人的账户中（通过中介的信托账户），如果这个房子很便宜，例如20万30万也就算了，但如果是奥克兰的房子，经常是两百三百万的，那么10%也是二三十万纽币；当卖家拿到这个定金后，如果买家不请自己的律师在对方的土地所有权上提交一个 Caveat，那无良的卖家就有可能马上把这个房子在未交割之前，再卖一遍，而此时第一个买家完全不知情。第二个买家，

how-judge-will-decide-to-trim-or-remove-trees

新西兰投资

新西兰法官将根据什么判决土地上的树木可以移除或修剪？

新西兰的土地上如果生长有枝繁叶茂的树木，那么不可避免的会对业主、或者邻居产生滋扰，通常邻里之间会很快的协商好如何解决掉自然生长的植物的问题，但有些时候邻里关系紧张，或者是这棵树想要动手砍的时候突然出现了阻挠的力量，那么可能对树木的去留问题、甚至是否可以修剪一部分树木的问题，都产生争执。新西兰是法治社会，争执不下那就上法庭解决咯，法官会怎么裁定？通常来说，仅当法官认为砍伐掉、或修剪树是公平合理的，并且有必要这样做才能消除或防止以下问题之一时，法官进行“砍”“修剪”的裁决： * 对他人的生命，健康或财产构成风险 * 树木对于视线造成了不合理遮挡 * 树木对于种植其它植物产生不合理的干扰 * 树木的落叶，花朵，果实或树枝频繁掉落引起的不合理的困扰 * 树木对旁边房屋的入户阳光出现了遮挡 * 树木的落叶对房屋的屋顶排水造成干扰，或树的根部对邻居的地下水管、排水系统造成损害同时，法官还会兼顾有无以下需要考虑的地方： * 这棵树是否有毛利文化保护价值 * 这棵树如果被砍掉，是否符合公众利益 * 这棵树是否会在公共保护区上 * 这棵树是否具有历史，文化或科学意义 *

新西兰投资

如何用简单的方法判断家中的水压是否正常？

普通居民家中谁也不会有水压表这种东西的，除非是水工专业人士或者“重度DIY”爱好者。那么，在新西兰，若总觉得自家的洗澡水冲击在身上“不够爽”，或者是半夜里能听到墙壁中的水管出现莫名其妙的嗡嗡声或者怪声音，如何使用简单的方法来判断自己家的水压是正常、偏高、还是偏低？如果水管有嗡嗡声音，基本上可以说，至少你家的“小水网”有阀门问题或者水压问题。而你觉得洗澡水不够爽，先看看喷头和开关有没有堵塞，如果没有，那么再继续测试。放心吧，测试用的工具，你家肯定能找到。三个东西： * 你的手机或者一块秒表 * 一个大桶或者大盆 * 一个量杯，最好能有1L以上的容量把大桶或者大盆放在洗澡的喷头下，用秒表开始计时，同时把水龙头开到最大，记得用完全冷水的方向因为有热水的话你的热水器会干扰测试的结果。接水30秒，然后关上水龙头，用量杯测试，在这30秒内接到了多少水。 * 6升是比较好的数据 * 5升-7升之间，都可以接受 * 小于4.5升，说明你家水压有点低（可能需要看看阀门或者考虑安装增压装置） * 高于7升，说明你家的管道压力有点高（可能减压有问题）如果你的水压用这种简单的

新西兰投资

COVID-19期间房屋出租的租金冻结和租约终止

新西兰通过了在疫情期间的临时法案《COVID-19应对（紧急管理办法）修正条例》以帮助租房市场上的租客和房东度过难关，该细则已经在新西兰实行最高等级的封锁后正式生效。这些措施将保障新西兰人（尤其是租客）能够继续在疫情期间居住在其正在居住的出租物业中，并且法案还规定了6个月以内租金上涨冻结，并加强了对租客的保护，以防止房东使用各种理由来终止租约。在疫情期间新西兰物业出租的主要变化包括： * 租金上涨冻结，房东不许上涨租金（可以下调） * 除非新签订的租金金额已经生效，否则屋主的涨租金通知无效（哪怕是书面的）—举例说明，如果房东在2月28日通知租客，3月28日租金从500上涨为600，那么该租金无效，房客继续缴纳500即可；如果房东2月25日通知租客，3月25日租金从500上涨为600，那么3月26日即便“租金冻结”法案生效，租客依然需要按照上涨后的租金缴纳，因为租金生效在3月26日之前 * 租约不得在封锁（Lock down）期间由房东提出单方面终止，除非双方都出租与承租人双方都同意，或者是在特殊条件下才可执行 * 租客可以在封锁（Lock down）期间有权按照自己的意

house-grisly-history-to-disclouse-by-agents

新西兰投资

新西兰房产中介在房屋买卖中是否必须告知房屋的不良历史？

新西兰有很多的房子，颇具有一些历史，无论是可能的“鬼屋”，亦或者是这个房子曾经有过谋杀、凶杀、暴力犯罪或者自杀事件发生其中，都会让绝大部分的华人买家放弃购买。买一个“凶宅”，那简直是倒霉不过的事情了，谁也不想搬到一个屋子里，碰到一些莫名其妙的事情，听到一些不愿探究的故事，所以，在房产交易的过程中，房产中介作为专业人士，就能够起到为买家带来“必要信息”的作用。新西兰的法律规定，房产经纪人（也就是房产中介）有并没有义务主动告知买家，如果买家看到这个房子已经四五十年、甚至百八十年的“年纪”了，或者发现这个房子的价格远低于市场价格、或者捕风捉影的听到了一些关于这个房子的传闻，又不能够特别确定，那么完全可以询问房产经纪，这个时候，就不是“房产经纪主动告知”了，而是房产经纪按照法律，必须把他们知道的所有关于这个房子的“黑记录”，都要告知出来。如果没有告知，那么房产中介就违法了，轻则罚款，重则需要承担房屋买家的损失。但前提是，房屋中介必须知道，他们要不知道，那就没有违法，所以怎么判断这个房产中介到底“知道不知道”

新西兰知识

新西兰房东应该要求租客提供什么信息？不应该索要什么信息？

新西兰是一个注重隐私的社会，可能从国内刚刚定居到新西兰的朋友会比较的不适应，不过待几年后就明白“有隐私”的感觉比“个人信息大曝光”的感觉舒服得多。那么，在新西兰的房屋租赁市场上，房东又可以向房客要求提供什么样的信息，房客可以拒绝房东索要的什么样的信息呢？根据新西兰 Office of the Privacy Commissioner 提供的指导，实际上很多房东在现在的租赁市场中向房客索要的东西，“越界”了。例如，房东可以收集信息评估租客有支付房租的能力，这个行为是合法的，但如果房东问房客要他们个人的银行账单，则是不公平的，等同于在侵犯房客的隐私。曾几何时，房东判断房客是否“够钱租房”，都是看银行账单上，房客的消费记录如何，比如说，房客经常吃廉价的快餐（麦当劳肯德基披萨饼），然后还有法院的罚款啊、警察的罚款啊这样的记录，房东往往就会觉得这是个“烂房客”，不愿意把房子租出。很多房东正在犯这个错误、很多物业管理从业者（专业人士）也是在犯这个错误，而且很多房客不知道自己可以拒绝提供这个信息。房东，只能够收集为了判断是否出租房产所需要的最少信息，不可以“窥探狂”。 image

新西兰新闻

新西兰房屋买卖中贷款条款发生重要改变

新西兰房屋的买卖在最近一段时间有些“降温”，这让近十年的“房地产经济”作为支柱的新西兰有些小小的阵痛，尤其是，当大量的需求人士因为对市场前景不明朗而产生观望态度的时候，意味着进入“买方市场”，此时卖家就变得更为艰难，因为要么房屋在市场上无人问津，要么就是降价后，来了一个要约又一个要约（offer）但是却被贷款、房屋检测或者是其它原因所束缚最终造成合同终止。在各种买家递上来的“要约”offer中，可能最常见的条件之一就是“subject to finance”也就是贷款条件了，通常这个条件买家会放五天到十天左右，超过这个期限，卖家就不会接受这个要约，而如果短于这个时限，买家可能找不到贷款。不过，市场上有另外一部分买家，他们本着“试试看”的心态，或者是“捡便宜”的想法，见到出售的房屋差不多的时候，就递上去一份 offer，反正签 offer 又不要钱对不对，只要把自己“保护住”就行了，放上一个五天的贷款条件，然后骑驴找马，看看能不能在这几天碰到更好的；如果有更好的房子，

新西兰知识

新西兰出租房有石棉一定需要移除吗？

新西兰在上个世纪中期盖了很多使用石棉做保温隔热和防火层的房子，具体的来说到八十年代的时候还有房屋在使用这种材料，不过后来由于石棉被证实在短期内吸入、或者长期暴露在拥有石棉纤维的环境中会对人体造成很大概率的致癌隐患，所以新西兰政府已经禁用这种材料将近40年了。但是，老房子已经在那里了，于是新西兰政府倒是也没有强制将石棉移除的法律法规，除非你要重新对房子进行装修或者拆除重建，才需要去找具有专业石棉处理资质的公司来安全、彻底的移除所有石棉材料。不少的华人朋友在新西兰拥有几处用于出租的投资房产，房子有新有旧，老房屋说不定就使用了石棉材料，它会在天花板、也可能在地板下面、也有可能在墙壁中间，那么，把这样的房子租给别人，在新西兰日趋严格的租赁法律法规的现状下，房东有没有义务必须要移除石棉呢？答案是，房东并非必须移除石棉隐患。但是房东要负责任的、检查房屋的状况，并且请专业的石棉清理公司做一个 Control Plan （也就是类似于风险控制计划书一类的），证明房屋有石棉但是石棉不会直接暴露在人体能够接触的范围内；如果天花板、地板、墙壁有裂缝产生石棉泄露，且石棉清理公司认为必须要清理了，那

新西兰投资

新西兰木质房屋出现偶尔的咔咔巨响是什么？

又到了冷热交替的季节，最近新西兰全境气温上升很快，艳阳高照的夏天终于走来。随着气温上升，湿度就明显下降了，白天的日照时间更长，体感温度和实际气温在太阳的直射下也迅速飙长。在这样昼夜温差大、季节交错的时刻，新西兰的“小别墅”也就是木头框架的独立房屋，最容易冷不丁的突然出现“咔”，或者“哐”的一声巨响，间隔不定，也不连续，也没有任何规律可言，而且发出声响的地方好像也不太相同。有时候是在夜里睡着睡着就突然被“咔”的一声惊醒，这是为什么？难道是房子出现了大问题？其实，你的房子没有问题，木质框架的房屋，是木头作为承受房屋重量、压力和拉力的，木材虽然经过处理，但是在遇冷遇热温度变化较快，或者是湿度产生变化的时候，都会有膨胀或收缩的现象。当木质结构膨胀或者收缩的时候互相轻微错动、或者摩擦，虽然变形小，但是由于在错动的那个位置上“受力很大”，所以就会产生相当大的声音，而且这个声音往往顺着木材传遍“半个屋子”，让你觉得是不是“地震了”。另外，很大概率，产生木材交错的地方是你的房屋顶部阁楼的部分，通常大家的“小别墅”

新西兰投资

新西兰政府健康住房标准对出租房提出更高要求

新西兰政府的健康住房标准于2019年7月1日被纳入法律，该标准对房屋的供暖、隔热、通风、防潮排水和通风等方面提出了具体和最低标准。房东有责任维护并提高出租物业的质量，而且，这些标准也将有助于确保房东拥有更健康、更安全的房产，并降低他们的投资维护成本。作为健康住房标准的一部分，从2021年7月1日起，房东必须确保出租房没有霉菌，因为你新的防潮和排水标准将生效。新西兰商业、创新和就业部（MBIE）已特别提醒房东现在就开始着手准备，因为潮湿问题通常是由外部原因造成的。 image source: pixabay 新西兰健康住房标准新标准包括： * 加热：出租房必须有一个固定的加热装置，能将起居室温度加热至18℃ * 保温：天花板和地板下必须有符合2008建筑标准的保温棉，或者是安装最低厚度为120毫米的保温棉 * 通风：起居室，餐厅，厨房和卧室的窗户必须可以打开，室内炉灶以及浴室内必须有排风扇 * 防潮和排水：如果出租物业有封闭的底层地板，如果可以安装，则必须有地板防潮层。有足够的排水系统，防止水进入家中 * 透风：如果天花板、墙壁、窗户、地板和门上有任何不必要的空