新西兰房市巨变可能将至:从租房市场开始的“维多利亚”风暴

annual-peak-time-for-house-renting

今年10月澳大利亚维多利亚州工党政府宣布,将对《住宅租赁法》进行大刀阔斧的改革,赋予租户更多权利,包括设置更长的租约、修改押金规定、废除无理由驱逐条款和允许租客豢养宠物等。考虑到两国工党的渊源,类似条款也毫不意外的出现在了新西兰工党的竞选纲领中。随着工党联合政府上台,新西兰很快也会迎来和维州类似的“租房变革”。

但这场“租房变革”的本质是什么?

新西兰和维州的住房法律非常接近,奥克兰和墨尔本都是住房投资的热点地区,居高不下的房价和房源短缺已经给当地带来了住房危机。对维州政府来说修改《住宅租赁法》绝不只是激活租房市场,而是对住房所有权下降事实的一种承认。维州住房所有权从90年代的75%下降到2017年的65%,未来还会进一步降低,可见“租房一代”正在慢慢崛起,租房而不是购房,正在成为常态,政府需要开始考虑租房长期化和固定化的情形。

新西兰面临同样的问题:住房所有权从1991年的73.8%下降到今年的63.2%,与维州发生着“神同步”的改变,这意味着新政府必须倾听租房一代的声音,今天的租房一代不再只是刚走出校园开始工作和存钱的年轻人,而是跨越多个年龄段、多个收入梯度的无房人士。

annual-peak-time-for-house-renting

image source: pixabay

正因为这样,租房市场会成为新工党政府上台后重拳出击的领域,它为解决住房危机提供了一条思路:限制外国人购房被证明是杯水车薪,新房建设往往需要较大的投资和较长的周期,因此把住房可负担性问题转化为租房可负担性问题反而是一条捷径。通过给予租客更多的权益保障,可以让购房需求分流和推迟;通过鼓励长期租约和约束房东权利,可以让短租变成长租、长租变成永租:这样的思路就是维州修改《住宅租赁法》、新西兰将要启动租房市场改革的本意。

我们不妨看看维州已经公布的几个关键改革:

1)废除无理由驱逐条款

无论在维州还是新西兰,房东不需要任何理由就可以驱逐租户。维州现行法律是提前120天通知,新西兰是提前90天。租户基本没有办法抗议,哪怕走法律程序撤销了驱逐通知书,房东完全可以在第二天发出新的通知书。无理由驱逐条款被废除,意味着搬或不搬的主动权将转移到租户手里。房东一旦选中了租户,就要做好对方长期居住的心理准备。

当然,有理由驱逐条款依然有效,比如租户延迟或拒绝交租、从事非法活动、对房屋故意损坏等等。

2)修改涨租权利和禁止租金竞标

目前在维州和新西兰,房东连续提出涨租的时间至少需间隔6个月。维州新法律把它延长到了12个月,即房客可以至少锁定一年的租金不变。新法律还禁止了租金竞标行为,也就是说租户不能提供超过租房广告刊登的报价,这有助于减少租户之间的竞争,改善了租户的经济状况。

3)修改关于押金(bond金)的规定

在维州和新西兰,租户在签署租房协议时需要缴纳3-4周的押金。但租户一旦搬家,会发现自己面临“双倍押金”的困境:一方面旧住所的押金还没有退还;另一方面新住所又要求支付押金才能入住。对很多家庭来说这意味着4000-6000澳/纽币的沉淀资金。根据维州新法律,租户可以和原房东达成协议,在租约中止前14天内提前获得押金返还,对那些拿不出“双倍押金”的家庭来说简直是雪中送炭。

4)宠物权和装修权

在维州和新西兰,房东有权拒绝养宠物的租客入住,维州新法律颠覆了这个规定。装修房屋本来是房东的权利,但根据新法律五年以上的长期租户有权对装潢、饰物和绿化进行改动;无正当理由房东不得拒绝租户的装修权,更不得以此为理由驱逐租户。政府实际上是鼓励“尽管这是我租来的房子,但我可以把它当做家”的思路。

以上这些法律修改,已经多少出现在了新西兰工党的竞选纲领中,包括:取消无理由驱逐条款、将涨租权延长到12个月、赋予租客有限的装修权等。这意味着租房市场的风向正在发生逆转:对租户权益的保护将优先于对房东权益的保护。政府开始注重租户选民的诉求,这说明“租房一代”正在改变政治版图,越城市化的地区体现得越明显。

但工党竞选纲领中对租房政策的规定还存在缺陷之处,比如允许租户对住房进行装修,但租户需要交双倍押金,并且在租约结束时将装修部分“返回原状”:这跟鼓励长租是自相矛盾的。它说明工党的租房政策还缺少全局性视野,仍然在租户优先和房东优先之间摇摆。

对新政府来说,既然建房可能要几年才能完工,还有什么比修改租房法律来得更快和更见成效的呢?更重要的是,奥克兰现在有160万人口,其中91万人都是租房一族。所以新西兰的房东们请准备好吧,一场维多利亚风暴就在拐角!

原文地址:www.chinesenzherald.co.nz/news/property/why-no-victoria-storm-in-nz/

Read more

女子玩真心话大冒险被强奸,“他不让我退出”

女子玩真心话大冒险被强奸,“他不让我退出”

大家也许和朋友玩过“真心话,大冒险”游戏。但是一名新西兰男子主导的这场游戏,却成了一个女孩的噩梦。 不能退出的游戏 事情发生在2022年3月11日,最近才上法庭进行了审理。 在法庭上播放的警方录音采访中,受害者回忆了当晚的情形。 她说,当晚她和这名男子John Paul Smith约好在Hāwera的某个地点见面抽烟。 他们开车到镇上的墓地,又抽了一根烟。随后,Smith提议玩一个游戏,并建议“真心话大冒险”。她同意了。 她向警方侦探Pat Montagna-Hay解释说:“‘大冒险’的意思是,对方可以命令你做任何事情。” “如果你不想做呢?” Pat Montagna-Hay问。 “不能退出。”她回答。 游戏的第一轮,她选择了“真心话”。Smith问她,是否同意“车里发生的事情就留在车里”。 “我说‘是’,因为我其实并不太理解游戏的规则。”她回忆道。 随后,Smith选择“真心话”,她问他自己是否安全。 “他说‘是’。” 几轮游戏后,他们开车到附近的一所房子,

By 新西兰生活快讯
新西兰政府“强行划地”,美国夫妇无奈出售农场

新西兰政府“强行划地”,美国夫妇无奈出售农场

美国夫妇Curt和Tricia Zant于2015年移居新西兰,买下一个农场。 他们原本打算常居于此,将子女也接来,但现在却不得不卖掉农场。 自家农场突然成“保护地” Zant夫妇在2015年获得新西兰海外投资办公室批准,购买了位于霍克斯湾的Waimoana农场。 这是一座494公顷的牛羊牧场,位于Kairakau附近的太平洋沿岸,东临Waipawa。 2021年,霍克斯湾地区议会将Kairakau海岸线(包括部分Zant夫妇的农场)划定为“杰出自然景观”,对这些地区施加了一定的开发限制。 杰出自然景观(Outstanding Natural Feature, ONF)指的是新西兰规划法规中,具有特别重要地质、景观或文化价值的自然区域。 地方议会认为Kairakau海岸线属于ONF,理由是该地具有独特的地貌特征,是当地重要的自然景观,并且这里有重要的毛利考古遗址,在文化上具有重大意义。 ONF的限制意味着这片土地的开发和使用将受到更严格的监管。 多次申诉均败诉,决定出售农场 Zant对此表示强烈反对,认为这对他们的财产权构成了侵害,可能降低农场的市场价值。

By 新西兰生活快讯
新西兰女子扒出前夫新欢OnlyFans账号,把照片一顿猛发

新西兰女子扒出前夫新欢OnlyFans账号,把照片一顿猛发

情敌之间会有多大的仇恨? 最近,新西兰陶朗加发生一起较为极端的案例,最终两败俱伤。 陶朗加一名女子A和前夫育有孩子,但二人关系极为恶劣,在家庭法院持续发生纠纷。 后来,前夫娶了一位新妻B,A对此心存不满,展开了报复。 她设法获取了B在OnlyFans上的裸露照片,并将这些截图发送给前夫及B的家人、朋友,其中包括一些年长的亲属。 这些人此前并不知晓B在OnlyFans上的副业。 OnlyFans是一个付费订阅的视频平台,用户可以通过订阅观看创作者发布的独家内容,B就在上面发布内容赚钱。 当B发现自己的私密照片被公然传播时,她受到了严重打击。 她立刻更改了OnlyFans的用户名及关联的社交媒体信息,试图减少进一步的影响。 她在法庭上的受害者陈述中表示:“当晚我知道她把这些照片发给别人后,我真的想去死。 “她不仅把这些照片发给了我的家人,还发给了我丈夫的家人、我们的朋友,然后又有人把照片继续传播。” B控诉道,这让她失去了家人朋友的信任,甚至连她的父亲都不再愿意和她交流。 她原本是通过OnlyFans赚钱补贴家用,但如今她无法再以这种方式维持收入。 案件进入法庭后

By 新西兰生活快讯
4年换3国来到新西兰,工作不顺,移民全家哭着准备回国

4年换3国来到新西兰,工作不顺,移民全家哭着准备回国

47岁的Luis Silva和他的家人在过去4年里已经搬了3次家,每次都是为了寻找更好的生活。 一路颠簸,还没有找到合适的安顿处。Silva来自南非的约翰内斯堡,他形容那里是一个“充满犯罪的地方”。 “当我们到达新西兰,一切都改变了” 为了寻找更好的生活,他带着家人先是搬到了马耳他,然后又去了葡萄牙。在葡萄牙,Silva曾经营一家小型汽车清洁公司,但资金渐渐枯竭,同时他的两个孩子在学校遭受“严重欺凌”。 后来,Silva找到了一份新西兰认证雇主提供的工作机会。根据当时的介绍,这份工作让他可以继续从事同一行业,每月收8000纽币,并有望在几年后申请居留权时,他毫不犹豫地接受了。 “当我们到达新西兰,一切都改变了——孩子们第一次感到安全、开心,像是在家一样。”Silva说。 从希望到失望 Silva表示,他的雇主支付了申请认证雇主工作签证(AEWV)的费用,但他们为了移居新西兰,损失了大约6万纽币财物。 “我们在葡萄牙的所有东西要么卖了,要么扔了,搬到这里开始新生活。但当我到新西兰后,实际拿到的薪资只有承诺的一半,然后不到一年,我就被解雇了。” 2024年8月,S

By 新西兰生活快讯